Les hipoteques són una part crucial en el negoci dels bancs basat, com és sabut, a captar diner barat per vendre’l més car. A l’hora de vendre’l més car, les hipoteques tenen la particularitat que, a més de carregar un interès pel préstec dels diners, tenen una durada extensa en el temps i afavoreix la introducció d’altres productes per a uns clients fidelitzats, sovint sisplau per força. No és gens menyspreable que ara mateix, a tot l’Estat, hi hagi gairebé 5,5 milions (cinc milions i mig) d’hipoteques, amb un valor de mig bilió d’euros i que un 78% siguin de caràcter residencial.
Aquesta pedra angular del negoci bancari ha tingut esquerdes en els últims temps. Esquerdes judicials, perquè hi ha hagut algunes sentències que han posat en dificultats el sector financer. Per fer una mica de memòria, la declaració com a abusives d’algunes clàusules que contenien els contractes hipotecaris, la més cèlebre de les quals és la clàusula terra, o l’espectacle que es va produir al Tribunal Suprem quan va declarar qui havia de pagar alguns impostos derivats d’aquestes operacions hipotecàries, si els mateixos bancs o els clients amb sentències contradictòries.
Ara, arriba el risc que s’obri una nova esquerda. A partir de la consulta d’un jutjat de Barcelona, el Tribunal de Justícia Europeu haurà de determinar si atén les conclusions del seu advocat general, el polonès Maciej Szpunar, que ha insinuat que també era abusiva l’aplicació d’un referencial en les revisions de les hipoteques que no és del tot desconegut per als que han hagut de passar pel tràngol de contractar un préstec per comprar un habitatge, i que ara adquirirà més popularitat general: l’IRPH. La sentència s’espera per a finals d’aquest any o principi de 2020.
Quan un banc presta diners per a la compra d’un immoble, i donada la durada extensa de devolució d’aquest préstec, té l’opció d’aplicar una fórmula de revisió anual de la quota. Això passa en les hipoteques de tipus variable, i no pas en les de tipus fix, a les quals s’aplica el mateix interès durant tota la durada de la hipoteca. Hi ha sis fórmules de revisió que el Banc d’Espanya ha declarat oficials.
En termes de comparació és bo centrar-se en una d’aquestes sis fórmules, l’euríbor, perquè és la que s’utilitza en nou de cada deu hipoteques de tipus variable. Tècnicament es calcula a partir de l’interès mitjà al qual les entitats bancàries s’intercanvien els diners. En els últims anys, i donades les limitacions del Banc Central Europeu tant als tipus d’interès, que estan a zero, com al dipòsit de diners per part dels bancs, l’euríbor ha arribat a caure en xifres negatives.
Aquest detall és important quan es fa la comparació amb l’IRPH, ara font de la resolució del tribunal europeu. El càlcul de l’IRPH es fa a partir de la mitjana de totes les operacions hipotecàries que han formalitzat els bancs. En els últims anys, i donades les incerteses de l’economia, s’han fet moltes operacions a interès fix, generalment més alt que el variable. Això ha incrementat el valor mitjà de les operacions hipotecàries mentre l’euríbor estava en negatiu i el diferencial entre una fórmula i l’altra s’ha eixamplat. Els perjudicats han estat els que tenien com a referència l’IRPH, que han pagat uns dos punts percentuals més per la seva hipoteca que els que tenien l’euríbor. El fet cert és, també, que els bancs es curen en salut i, en previsió de tipus d’interès molt baix, apliquen un diferencial que incrementa l’interès. Com que l’euríbor és més variable, el diferencial era més alt per aquest índex i més limitat en el de l’IRPH, de manera que, sobre el paper, es corregia la diferència. En la pràctica, però, el diferencial ha estat tan elevat entre l’euríbor i l’IRPH que no ha valgut ni tan sols aquesta suposada compensació.
El nus del problema és si les entitats d’estalvi van informar prou als clients als quals els van aplicar un referencial o l’altre. Els bancs poden defensar, i de fet així ho fan, que el Banc d’Espanya els autoritzava a comercialitzar hipoteques referenciades a l’IRPH, però es fa difícil acreditar que apliquessin aquesta fórmula a clients que tinguessin ple coneixement de les implicacions que tenia. El que acabi dient la sentència de la cort europea serà clau per conèixer quina afectació tindrà per als bancs. Perquè aquesta és una altra pregunta del milió, i mai millor dit, perquè es calcula que hi ha un milió d’hipoteques referenciades en IRPH.
Perquè aquest és un altre dels grans dubtes: quants diners hauran de retornar els bancs en cas d’una sentència desfavorable si el Tribunal Europeu atén les conclusions (no vinculants) del seu advocat? (una circumstància, per cert, que es dona en dos de cada tres casos que passen per aquest tribunal) Els càlculs publicats no donen gaire pistes. L’Associació d’Usuaris Financers (Asufin), que representa una part important dels denunciants, parla de 25.000 milions d’euros. El banc d’inversió Goldman Sachs fa una forquilla entre 7.000 i 50.000 milions d’euros –no es pot dir que arrisqui gaire– i els bancs avaluen l’exposició en un màxim de 17.000 milions, liderats pels 6.700 de CaixaBank.
La resolució de l’advocat del tribunal europeu ve a coincidir amb les anteriors sentències en dues qüestions de fons. La primera, que l’escassa formació financera de la població a tot l’Estat els fa vulnerables davant de determinats productes de les entitats bancàries. I la segona, que les entitats bancàries tendeixen a tenir poca transparència a l’hora d’informar dels riscos que comporten aquests productes. La suma de tots dos factors afebleix la posició dels clients i convenen correccions: més formació financera i més transparència dels bancs.
