Un seguit de titulars en només una repassada ràpida a internet posen de manifest que la recuperació immobiliària, almenys la residencial, té el sostre a tocar. Els titulars assenyalen que les últimes dades disponibles, corresponents al mes de març, mostren la segona caiguda mensual en venda d’habitatges en els últims quatre anys. Que les compres sobre plànol, que eren un indicador de confiança dels compradors, també tendeixen a la baixa. I, finalment, que l’any passat es van formalitzar menys vendes d’habitatges a estrangers. Tot un seguit d’indicadors negatius que assenyalen alguns mals del sector. Les xifres no són alarmants, però marquen símptomes que el sector hauria d’estar disposat a corregir si no es vol que el refredat s’agreugi.
Com que centrar-se únicament en els titulars no arriba a donar la veritable dimensió de la situació, és pertinent aprofundir en les dades. La compravenda d’habitatges acumula 16 trimestres (quatre anys) consecutius de creixements interanuals. I l’últim trimestre no n’ha estat una excepció. La diferència és que mentre que a l’Estat encara creixia un 10% durant tot l’any passat, segons dades del Ministeri de Foment, en aquesta arrencada d’any només s’ha produït un creixement de l’1% –en aquest cas, la font és el servei d’estudis de Solvia, la divisió immobiliària que el Banc Sabadell va traspassar recentment–. Són temps del que els tècnics anomenen desacceleració del creixement.
Seria exagerat parlar de l’esclat d’una bombolla. Sovint, en aquest espai, s’ha fet esment que les comparacions amb els anys previs a la crisi eren del tot desproporcionades. El 2007, per exemple, a l’Estat es van formalitzar prop de 837.000 vendes d’habitatges –160.000 a Catalunya–, i la xifra contrasta clarament amb les 589.000 de l’any passat a l’Estat –poc més de 89.000 a Catalunya–. El cas és que, després d’anys d’estat letàrgic, el mercat d’habitatge recuperava el pols, com demostra el creixement esmentat del 10% en les vendes de l’any passat (menor a Catalunya, amb un 4,4%), segons dades, de nou, del Ministeri de Foment espanyol.
Les vendes d’habitatges creixen a un ritme inferior a l’increment de preus. A Catalunya, per exemple, el cost de l’habitatge nou es va incrementar en gairebé un 8%, quan el nombre de transaccions només ho va fer en el 4,4% esmentat. Ara, per comprar un habitatge, cal l’equivalent a vuit anys i mig d’un sou mitjà, segons dades de Sociedad de Tasación.
Per analitzar l’evolució del mercat de l’habitatge es fa imprescindible posar en relació l’evolució del mercat i l’evolució més concreta dels preus. L’encreuament de totes dues dades pot donar el diagnòstic del que assenyalen els titulars que encapçalen aquest article. L’escalada de preus ha estat constant en els últims anys, i si bé tampoc no s’ha arribat als màxims dels anys de crisi, el sostre és a prop perquè ni hi ha les xifres d’atur d’aquells anys ni els ingressos dels possibles compradors estan per a grans alegries, encara afectats per la devaluació salarial, taxes més altres de contractació temporal i més jornades a temps parcial.
Els llums d’alarma comencen a encendre’s. Les principals empreses de taxació de l’Estat, agrupades en una entitat anomenada Asociación Española de Análisis de Valor, alerten d’una incipient caiguda de la demanda també en el mercat de lloguer. Ho atribueixen a les fortes pujades de preus en les grans ciutats, segons recull una informació publicada al diari econòmic Cinco Días. “Després d’increments en les grans ciutats que han arribat al 20% en tres anys, els inquilins han arribat al límit de la seva capacitat de pagament.”
La demanda de lloguer ha crescut, sobretot en les poblacions on s’ha generat més ocupació, Madrid, Barcelona o Palma, perquè l’accés a la propietat està impossible. No tant pels costos hipotecaris (hi ha quotes d’hipoteca que ja són més baixes que un lloguer, perquè els interessos estan inusualment baixos), sinó perquè una part important del mercat, els joves, no disposen de recursos per pagar les entrades exigides per comprar.
Si bé els experts assenyalen que els promotors tenen la dificultat afegida que la prudència de la banca els dificulta accedir a crèdits per fer noves promocions d’habitatges i incrementar l’oferta, hi ha un clar desajustament entre el que els compradors poden arribar a assumir i els preus que s’imposen, tant en el mercat de venda com en el del lloguer. Dit d’una altra manera, no sembla gaire agosarat afirmar que l’oferta està ofegant la demanda. Sense haver recuperat les xifres prèvies a la crisi –cosa que, dit sigui de passada, tampoc no caldria–, l’ambició dels promotors corre el risc de portar el sector immobiliari a reincidir abans de completar la represa.
