La venda d’habitatges a Catalunya va créixer un 20% el primer trimestre de l’any. Un motiu d’enhorabona per al sector immobiliari, però també de reflexió per als que no viuen del totxo. Els 25.000 habitatges venuts entre gener i març d’aquest any és la xifra més alta des del tercer trimestre de 2007. Fent memòria, aquell va ser el punt àlgid d’una bombolla que va esclatar amb una ona expansiva que, quinze anys després, encara sona.
Perquè una bombolla esclati, primer s’ha d’inflar. Ara mateix no hi ha prou indicis que el sector estigui massa inflat, però valguin algunes reflexions per, com a mínim, estar alerta. Com que actualment es construeix menys que a finals de la primera dècada del segle, s’estan disparant les vendes d’habitatges usats. Ja se’n venen més ara que abans de l’esclat de la bombolla. Cert que no hi ha l’efervescència constructora d’aquells anys, però el que denota la situació actual és que s’està comprant tot el que hi ha al mercat perquè estan confluint alguns factors que ho afavoreixen. El primer és l’estalvi acumulat durant la pandèmia, que se suma a la volatilitat que tenen altres inversions possibles, com la mateixa borsa. Torna a planar en el debat la seguretat de la inversió immobiliària, un mite que semblava que s’havia superat quan, després de 2008, els preus dels habitatges van baixar de manera més que notable.
L’efecte que es pot témer de l’evolució actual és que, a partir de motius diferents, s’arribi al mateix resultat: un encariment fort dels preus. El 2007, el problema provenia d’un excés de crèdit. Ara, el problema és que hi ha poca oferta. Els preus, efectivament, estan pujant. A Catalunya, de l’ordre d’un 5% en l’últim any. Inferior als increments anuals del 10% que es produïen els anys de la bombolla. La part positiva és que els preus actuals encara no arriben als que hi havia en aquell moment. La mitjana de 2008 a Catalunya era de 2.600 euros per metre quadrat, i l’actual de 2.300 euros –el preu que hi havia el 2011–, però és interessant remarcar que, segons un informe que aquest dimarts difonia Fotocasa, mentre que els salaris han crescut de mitjana un 6,9% a Catalunya els últims cinc anys, l’augment de preu de l’habitatge s’ha incrementat un 21,7%.
El mercat creix més en la banda de les vendes que en els lloguers. La lectura habitual acostuma a ser que aquesta és la preferència del mercat català. Sense entrar a discutir aquesta tendència gairebé psicològica, les dades també donen altres claus. El Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària avalua que els habitatges per llogar han baixat de 40.000 a 20.000 en un any. Hi ha la meitat d’habitatges per llogar, de manera que els preus també s’incrementen fins a deixar la quota mensual en uns nivells superiors quan s’arrenda que quan es compra. Això, en un context en el qual hi ha hagut oportunitat de fer estalvis perquè durant la pandèmia es gastava poc, posa fàcil fer la reflexió que val més comprar la casa que anar a lloguer.
Les previsions més immediates de futur també afavoreixen la compra. L’expectativa és que els tipus d’interès creixeran en els propers mesos, perquè la inflació no para de créixer i perquè, de fet, les autoritats monetàries no amaguen que acabaran prenent aquesta decisió. Els temps del diner barat s’acaba i els compradors han entrat en una mena de cursa contra les pujades de tipus d’interès. El març passat es van firmar a Catalunya un 18% més d’hipoteques que el mateix mes de l’any 2021, la major part a interès fix (mitjana del 2,37%). Els interessos variables estan en clar risc si s’atén a la recuperació del tipus de l’euríbor, al qual estan referenciades la majoria d’hipoteques. I no és agosarat avançar que l’euríbor anirà més amunt.
Un factor més per al creixement immobiliari: els inversors estrangers han estat tradicionalment una part activa en el mercat immobiliari català. Ho continua sent i ho serà encara més si, com està passant, l’euro s’abarateix respecte a d’altres monedes com està passant actualment sota l’influx de les dificultats econòmiques esperades per la guerra d’Ucraïna i els costos energètics. Inversors disposats a pagar més que els mateixos residents al país, amb el risc consegüent, una vegada més, que els preus mantinguin una tendència alcista.
El sector immobiliari insisteix que no es pot parlar de bombolla, sobretot en comparació amb la situació que hi havia el 2007. Llavors es concedien hipoteques per imports, si no superiors, propers al cost de venda dels habitatges. Actualment, estarien al voltant del 70%. A més, les xifres d’endeutament que es registraven quinze anys enrere són extremadament superiors a les actuals: el volum de crèdit concedit als compradors a tot l’Estat espanyol és actualment de 600.000 milions d’euros, inferiors a l’1,1 bilions que hi havia quan va esclatar la bombolla.
El mercat immobiliari està en plena efervescència, però els factors que hi estan influint són tan canviants que convé estar alerta. Els estalvis que estan facilitant el moviment vigorós actual no seran eterns, els tipus d’interès mínims tenen els dies comptats i hi ha incerteses en l’entorn que posen en qüestió que es mantingui durant força temps l’actual ritme de creació d’ocupació. Són temps de fer memòria i contenir certes alegries per evitar contribuir a inflar bombolles. És cert que els contextos no són idèntics però es pot recordar Mark Twain: “La història no es repeteix, però rima.”
